Huur van bedrijfsruimte
Je huurt een bedrijfsruimte en wilt de huur graag opzeggen. Dit is niet mogelijk, omdat je contract nog doorloopt. Is het in dat geval dan mogelijk om een andere onderneming jouw huurcontract te laten overnemen? In deze blog worden de mogelijkheden verkend.
Ten eerste is onderscheid te maken in de verschillende soorten bedrijfsruimtes.
- Een 290- bedrijfsruimte
- Geregeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
- Dit is een bedrijfsruimte waar je als consument naar binnen kan lopen om direct iets te kopen of om een dienst af te nemen. Hierbij kan men denken aan een winkelruimte of een café. Dit zijn vaak zaken die vallen onder de noemer ‘middenstandsbedrijf’.
- Een 230a- bedrijfsruimte
- Geregeld in artikel 7:230a BW.
- Dit zijn alle overige bedrijfsruimtes. Hierbij kan men denken aan kantoorruimtes of loodsen. Ook betreft dit ruimtes waar je eerst een afspraak moet maken, zoals een theater of een tandarts.
Bij het bepalen of er sprake is van een 290- of een 230a-bedrijfsruimte is beslissend wat partijen over het gebruik van het gehuurde bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Het is van belang om het onderscheid te maken tussen de twee verschillende soorten bedrijfsruimten, omdat bij een 290-bedrijfsruimte ‘indeplaatsstelling’ mogelijk is.
Indeplaatsstelling bij 290-bedrijfsruimte
Als een huurder van een bedrijfsruimte de huurovereenkomst wenst over te dragen aan een derde, dan kan de huurder dit wellicht doen via de indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Dit betekent dat de derde de nieuwe huurder wordt en de oude huurder niet langer gebonden is aan de huurovereenkomst. Simpeler gezegd: een nieuwe partij treedt in plaats van jouw bedrijf in het huurcontract.
Als de verhuurder niet meewerkt aan de indeplaatsstelling, kan de huurder een vordering instellen bij de kantonrechter om een machtiging te krijgen om de indeplaatsstelling alsnog te kunnen doorvoeren.
Er zijn diverse voorwaarden verbonden aan indeplaatsstelling:
- Er moet sprake zijn van een 290-bedrijfsruimte;
- Het moet gaan om een bedrijfsovername;
- De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overname van zijn bedrijf;
- De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor de nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Deze voorwaarden lijken wellicht wat streng, maar dat is eigenlijk ook logisch: 7:307 BW is een bijzondere bepaling omdat het inbreuk maakt op de contractsvrijheid van partijen: de verhuurder kan immers te maken krijgen met een partij waarmee de verhuurder eigenlijk helemaal geen overeenkomst had willen sluiten. Er dient daarom aan bijzondere voorwaarden voldaan te worden, voor indeplaatsstelling mogelijk is. De voorwaarden worden onderstaand nader toegelicht:
Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte
Zoals reeds toegelicht, is er sprake van een 290-bedrijfsruimte als het een ruimte betreft waar je als consument naar binnen kan lopen om direct een dienst af te nemen, zoals een winkelruimte of een café. Waarom juist voor deze bedrijven indeplaatsstelling mogelijk wordt gemaakt, is omdat de waarde van deze bedrijven vaak grotendeels afhangt van de locatie van het bedrijf. Dit kan bijvoorbeeld zo zijn omdat een bedrijf een loyale klantenkring heeft in de omgeving. Als een potentiële koper hiervan geen gebruik kan maken, bijvoorbeeld omdat deze niet het huurcontract kan overnemen, zal de verkoopwaarde van het bedrijf aanzienlijk dalen. Dit is anders bij een 230-bedrijfsruimte, zoals een loods of een kantoorruimte. De waarde van 230-bedrijfsruimtes zijn doorgaans niet voor het grootste deel afhankelijk van hun locatie.
Er is sprake van een bedrijfsovername
Er moet voor een geslaagd beroep op indeplaatsstelling sprake zijn van bedrijfsovername. Het idee achter deze voorwaarde is dat er geen bestemmingswijziging mag plaatsvinden van het gehuurde. Maar wanneer is er dan sprake van bedrijfsovername? Er is sprake van bedrijfsoverdracht als de nieuwe huurder de bedrijfsruimte zal gebruiken om hetzelfde bedrijf als de vorige huurder uit te oefenen. Er mag wel enige afwijking in de verkoopformule plaatsvinden. Ook kan aan de kwalificatie als bedrijfsovername niet in de weg staan dat het bijvoorbeeld denkbaar is dat het personeel na de overdracht vervangen wordt. Ook kan het bij bedrijfsovername zo zijn dat wel een deel van de inventaris vervangen wordt. Bij bedrijfsovername moet er in elk geval sprake zijn van een actieve onderneming en mogen de activiteiten in beginsel dus niet gestaakt zijn. Een aanwijzing dat er sprake is van bedrijfsovername kan bijvoorbeeld zijn dat er activa worden overgedragen.
Zwaarwichtig belang
De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij het overdragen van het bedrijf en het overdragen van de huur. Dit moet gaan over een belang van de huurder en niet van degene die hij in zijn plaats wil stellen. Wanneer van de huurder moeilijk anders verwacht kan worden dan dat hij zijn bedrijf overdraagt en hij daarvoor ook de huur moet overdragen, weegt het belang van de verhuurder om een door hemzelf gekozen huurder te houden, niet zwaarder dan het belang van de huurder.
Voldoende waarborgen voor nakoming
Als de voorgestelde nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de overeenkomst, wijst de rechter de vordering in elk geval af. Het gaat hierbij om volledige nakoming. Dit wijst erop dat de huurder voldoende kredietwaardig moet zijn. Dit geldt dus ook als de huidige huurder een zeer zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van de huur. De omstandigheid dat een BV die als nieuwe huurder wordt voorgesteld in het verleden geen jaarstukken bij de kamer van koophandel heeft gedeponeerd, kan bijvoorbeeld twijfel rechtvaardigen ten aanzien van de vraag of er voldoende waarborgen worden geboden, maar dit is niet zonder meer van doorslaggevende betekenis.
Gevolgen indeplaatsstelling
Als de vordering tot indeplaatsstelling wordt toegewezen, verliest de oude huurder de positie als contractspartij en treedt de nieuwe huurder geheel in zijn plaats in de huurverhouding. De oorspronkelijke huurder kan geen rechten meer ontlenen aan de huurovereenkomsten en heeft geen verplichtingen meer ten aanzien van de huurovereenkomst.
Voorbeeld:
Hoe de indeplaatsstelling feitelijk werkt, kan goed gezien worden in een zaak bij de rechtbank Rotterdam in 2013 (ECLI:NL:RBROT:2013:BZ9325). Het ging hier om de kledingwinkelketen Miss Etam, die verkocht werd aan kledingwinkelketen River Island. Bij de rechter vorderde Miss Etam om River Island in haar plaats te stellen in de huurovereenkomst. De rechter oordeelde dat er sprake was van een bedrijfsovername, omdat er een koopovereenkomst is waarbij goodwill, inventaris, voorraad en personeel zouden worden gekocht. Dat River Island een andere winkelformule had dan Miss Etam maakte niet uit voor het oordeel of er een bedrijfsovername was. Miss Etam had een zwaarwichtig belang, omdat de winkel zwaar verliesgevend was. De rechtbank vond dat het redelijkerwijs vanuit financieel en bedrijfseconomisch oogpunt niet verantwoord zou zijn om de winkel te behouden en dat er daarmee een zwaarwegend belang was bij overdracht. Er was geen discussie over of River Island voldoende waarborgen zou bieden voor volledige nakoming. De rechtbank heeft vervolgens nog de belangen van Miss Etam en de verhuurder afgewogen en geconstateerd dat Miss Etam een zwaarwichtiger belang had dan de verhuurder. De indeplaatsstelling werd dus toegewezen.
Een 230a- bedrijfsruimte: contractsoverneming
Maar wat nou als je een 230a-bedrijfsruimte huurt, zoals een kantoorruimte of een loods? Dan kan je geen beroep doen op de indeplaatsstelling zoals bij bedrijfsruimte. In dat geval resteert enkel de mogelijkheid van contractsoverneming. Voor contractsoverneming bij 230a-bedrijfsruimtes is instemming van de verhuurder vereist. Contractsoverneming is geregeld in artikel 6:159 BW.
Artikel 6:159 BW vereist dat er een akte tot stand komt tussen de overdragende partij en de derde waarin de contractsoverneming is geregeld. De nieuwe huurder moet medewerking verlenen aan de contractsoverneming en de verhuurder moet akkoord zijn met de nieuwe huurder. De overneming moet schriftelijk plaatsvinden. In de praktijk krijgt dit vaak de vorm van een drie-partijenovereenkomst tussen de verhuurder, de huurder en de nieuwe huurder.
Het is van belang om goed naar de algemene bepalingen te kijken of contractsoverneming wel is toegestaan.
Bij een 230a-bedrijfsruimte zal hiermee dus altijd toestemming van de verhuurder vereist zijn.
Conclusie
Een nieuwe huurder kan dus de bedrijfsruimte gebruiken, als er sprake is van contractsoverneming. Een bijzondere vorm hiervan is de indeplaatsstelling. De indeplaatsstelling is enkel mogelijk voor bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290. Toestemming van de verhuurder kan dan in bepaalde (uitzonderlijke) gevallen afgedwongen worden. Voor overige bedrijfsruimtes geldt dat voor contractsoverneming toestemming van de verhuurder vereist is.
Heb je vragen over de huur van een bedrijfsruimte of heb je hier advies over nodig?
Neem contact met ons op!
